En este artículo te mostramos los pasos a seguir cuando hay un impago del alquiler en la situación actual producida por el Covid en el caso de haber llegado a un caso extremo y se haya optado por resolverlo de forma judicial.
Incluso, pudiera ser aplicable, sin impago, para negociar una modificación del importe a pagar o el establecimiento de un plazo sin abonar alquielr.
Tras la pandemia Covid nuestros clientes han visto cómo, sus ingresos bajaban sustancialmente, por ej. sector restauración, pequeño comercio y ocio nocturno, lo cual hace muy difícil afrontar el pago de los alquileres de los locales de negocio.
Desde Conde Concursal, paralelamente a plantear opciones de refinanciación de deuda, y soluciones laborales, analizamos qué hacer con los impagos del alquiler, o problemas con el pago de su importe, intentando que el propietario acceda cerrar un acuerdo, modificando el contrato de arrendamiento inicial, al menos hasta que puedan nuestros clientes abrir sus negocios al 100%.
Cómo actuar ante un impago del alquiler en casos extremos
En casos extremos, ante un impago del alquiler, en que el propietario ha optado por resolver judicialmente el contrato y reclamar las rentas adeudadas, se puede solicitar la adopción de una medida cautelar.
Dicha medida cautelar consiste en pedir al Juez adopte una medida: suspender el pago del alquiler en su totalidad o al menos en un 50%.
Solicitaremos la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus.
En reciente Auto de 25/9/2020 del Juzgado 81 de 1ª Instancia de Madrid se analizan los requisitos:
Requisitos que analizará el Juez ante un impago del alquiler en caso de resolución judicial
El juez analizará, aunque sea de forma provisional, los requisitos de la doctrina rebus sic stantibus:
Que se produzca una:
- alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir con el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración;
- una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y,
- que todo ello acontece por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles».
El Auto citado considera que el carácter sobrevenido, extraordinario e imprevisible de la alteración tiene carácter notorio: “En el presente caso, la diferencia de lo que ocurrió en el inicio de la crisis económica de 2008, este carácter extraordinario del cambio de circunstancias no necesita de una previa acreditación. Resulta notorio el carácter extraordinario y sobrevenido de esta crisis”.
Respecto de la desproporción en las prestaciones causada por esta alteración en el contrato, señala que el que sigan existiendo otros usos del local (como almacén, etc…) no impide que sea desproporcionado pagar el 100% de la renta mientras está prohibida su apertura.
El juez examina también el requisito de la relación, el nexo causal, entre la alteración sobrevenida y el desequilibrio contractual.
Hace referencia a otro requisito que es la inimputabilidad del que solicita la aplicación de la cláusula: señala que, dadas las extraordinarias restricciones al funcionamiento normal de estos negocios y la situación sanitaria general, parece justificada la no reapertura durante el poco tiempo que fue posible.
¿Por qué se justifica la medida cautelar ?
La medida cautelar requiere el fumus boni iuris, es decir que haya indicios de que el que las solicita tiene razón sobre el fondo. Esto se debe acreditar con una prueba exhaustiva: días cerrados, bajada de ingresos, imposibilidad de iniciar otra actividad, etc.
También requiere lo que se conoce como el requisito del periculum in mora, el Auto considera que se justifica la medida cautelar porque sin ella el arrendatario se puede ver obligado a declarar concurso y cerrar el negocio al no poder pagar el arrendamiento.
Concede como medida cautelar la suspensión de pago de la renta hasta que se permita de nuevo la apertura (sin perjuicio del pago por el arrendador de determinados gastos que no detalla), y la suspensión del 50% a partir de ese momento hasta la resolución del pleito.
Es una simple suspensión sin que prejuzgue la decisión final sobre el reajuste del contrato.
Dice el auto que se concede la medida “con independencia de que, transcurrido un razonable período de tiempo, y estudiado el fondo del asunto, se valore la significación que en el caso concreto ha tenido la pandemia en el negocio en cuestión”.
En todo caso el Auto confirma la tendencia de los tribunales a conceder medidas cautelares que eviten la situación de concurso en estos procedimientos.
Si conoce a personas entre sus contactos que están esta situación de impago del alquiler por incidencia del Covid, comparta este artículo usando los botones sociales que tiene a su disposición al final del mismo. También puede escribirnos cualquier duda contactando con nosotros a través de nuestra página de contacto o poniendo un comentario.
Consúltenos su caso, en Conde Concursal apostamos por las Pymes.
